ITBI: Como calcular e evitar a cobrança indevida

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contribuinte deve recolher o ITBI com base no valor da compra e não sobre o valor venal de referência.

A regra é válida inclusive nos casos de arrematação em leilão.

Cálculo do ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, O ITBI, é um tributo municipal, ou seja, o Município onde o imóvel está localizado, é responsável pela sua cobrança e arrecadação.       

É devido sempre quando ocorre a transferência imobiliária, sendo indispensável o seu pagamento perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

O percentual (alíquota) do ITBI varia de cidade para cidade, entre 1% a 5%, e deve ser calculado sobre o valor da compra e venda ou da arrematação em leilão, mesmo que este valor seja inferior ao valor venal do imóvel.

Como Identificar a Cobrança Indevida

O valor venal do imóvel é uma estimativa de avaliação realizada pelo Município, e serve de base de cálculo do IPTU e o ITBI.

Portando, é comum o Fisco Municipal utilizar o valor venal como base para o cálculo do ITBI, mesmo que este seja superior ao valor da compra efetivamente realizada.

Neste exemplo real, a guia de ITBI emitida Prefeitura de São Paulo, constou o valor de compra de R$ 950.000,00 e o valor venal superior a R$ 3.000.000,00.

Veja que o cálculo da prefeitura se baseou no valor venal, totalizando na cobrança de mais de R$ 90.000,00, enquanto o valor correto deveria ser de apenas R$ 28.500,00, correspondente a 3% do valor de compra e venda — resultando em uma diferença de mais de R$ 60.000,00.

STJ Favorável ao Contribuinte: Valor Venal X Valor da Compra

Diante da discussão sobre da possibilidade de cobrança do ITBI com base no valor venal de referência definido unilateralmente pelo Fisco Municipal, o STJ se posicionou contrariamente no julgamento do REsp 1937821/SP (Tema 1.113), em cujo acórdão foi fixada a seguinte tese jurídica:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

 Seguindo este raciocínio, o valor da arrematação em leilão também deverá ser utilizado como base de cálculo do imposto, significando uma notável economia ao arrematante.

Além disso, o STJ estabeleceu que a incidência do imposto deve ocorrer no momento do registro perante o CRI, ou seja, a cobrança antecipada de multa e/ou juros na guia de ITBI também é indevida.

Vale lembrar que a tese acima, fixada pelo STJ (decisão aqui), é considerada um tema repetitivo, ou seja, deve ser aplicada em todos os processos que discutem a mesma questão, porém, cabe ao contribuinte ingressar judicialmente.

Agora, caso você já tenha recolhido o ITBI em excesso, é possível requerer a devolução do valor pago indevidamente dos últimos 5 anos (escrevemos sobre este assunto aqui).

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Laís Macucci, OAB/SP 372.991.