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Foto do escritorLaís Macucci

ITBI nos Leilões Judiciais: sobre o valor da avaliação ou sobre o valor da arrematação?

Atualizado: 19 de out. de 2021



Se você já comprou ou vendeu um imóvel, ou até mesmo presenciou alguma negociação, com certeza já ouviu falar sobre o imposto de ITBI.


É um tributo que compõe os custos fixos na hora de calcular o valor total de uma arrematação. E dependendo do caso, é fator determinante para tornar o negócio ainda mais atrativo.


Mas antes de explicar o porquê e a forma como é feito esse cálculo nas aquisições de imóveis via leilão judicial, apresento a seguir algumas considerações básicas sobre este imposto tão comum no nosso país.


O que é ITBI?


O ITBI é o Imposto sobre Transações de Bens Imóveis entre pessoas vivas, ou seja, ele é devido sempre que há a transferência de uma propriedade de forma onerosa (por exemplo, na compra e venda de imóvel).


É um imposto municipal, isto é, o município da situação do imóvel é responsável pela definição do valor e recolhimento do mesmo, conforme diz a Constituição Federal em seu artigo 156, II¹.


Qual o valor?


Como vimos, a obrigação de pagar o ITBI surge quando da transferência do imóvel, e, portanto, o valor do negócio é a base para calcular o imposto.


Por exemplo: Na cidade de São Paulo o percentual de ITBI é de 3%. Você compra um imóvel em São Paulo pelo valor de 500 mil reais. O valor do ITBI, portanto, será de 15 mil reais (3% sobre 500 mil, é igual a 15 mil).


Por isso é importante sempre consultar a legislação municipal, pois é lá que constará o percentual do imposto.


O que muda quando estamos falando de uma aquisição de imóvel via Leilão Judicial?


No passado, já houve a discussão sobre qual seria a base de cálculo do ITBI: se sobre o valor da arrematação OU se sobre o valor a avaliação do imóvel.


Imagine novamente um imóvel em São Paulo, avaliado em 600 mil reais e arrematado por 300 mil reais.


O ITBI de 3% calculado sobre o valor de avaliação será de 18 mil reais. Agora, se o cálculo for sobre o valor da arrematação, o imposto será de 9 mil reais:


Perceba que se trata de uma diferença e tanto na hora de estimar os custos, e por isso o assunto foi levado ao Superior Tribunal de Justiça que definiu: a base de cálculo do ITBI nos leilões judiciais será sobre valor da arrematação (clique aqui para ler a decisão na íntegra). ²


Portanto, tal decisão trouxe segurança jurídica ao arrematante que agora estima os custos de maneira mais assertiva, e conforme for o município, o ITBI pode variar entre 2% e 5%.


Então, esteja atento! Mesmo sendo sobre o valor da arrematação (o que é ótimo), muitas vezes este “pequeno” custo é decisivo na hora de participar de algum leilão.


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Se você quiser continuar conversando comigo sobre esse assunto, entre em contato pelo WhatsApp 11965405299, ou mande um e-mail para: laismacucci@adv.oabsp.org.br.




¹ Constituição Federal, Artigo 156, II: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...)"


² Recurso Especial nº 863.893/PR, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça.


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