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Leilão de Falência: o arrematante é isento das dívidas sobre o imóvel?

Foto do escritor: Laís MacucciLaís Macucci

Atualizado: 27 de out. de 2024

O passivo de uma empresa em processo de falência é expressivo, e muitas vezes, os débitos superam o valor do bem levado a leilão.


A maior preocupação dos interessados neste tipo de leilão é sobre a quantidade de dívidas habilitadas no processo.


A grande questão é: será que o arrematante herdará alguma obrigação da empresa falida?


Como escrevemos aqui, o leilão de falência segue uma legislação específica, a Lei nº 11.101 de 2005, e também o Código de Processo Civil, os quais determinam a transferência dos bens ao arrematante livre de dívidas e embaraços.


Mas como efetivar o que diz a lei? É sobre isso que trataremos a seguir.


Como funciona na prática


Nos leilões judiciais, o arrematante adquire interesse processual e, portanto, deverá ingressar nos autos para requerer a i) transferência imobiliária; ii) a desoneração das dívidas; e a iii) baixa de gravames.


Sobre os débitos tributários como o IPTU, se aplica o artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional), e sobre os débitos de condomínio, o parágrafo 1º do artigo 908 do CPC (Código de Processo Civil).


Os artigos citados acima, garantem que a compra em leilão tenha força de aquisição originária, isto é, o arrematante não detém relação com a antiga proprietária e, portanto, não responderá por dívidas anteriores ao leilão.


Mas atenção, muitos editais preveem também o artigo 1.345 do Código Civil (CC) que fala da transmissão das dívidas ao adquirente, o que gera certa confusão, pois é uma disposição contrária às citadas acima, e utilizada nos contratos entre particulares.


Perceba que a simplicidade existe apenas na teoria. Na prática, os trâmites nesta fase do processo são burocráticos e exige uma atuação eficaz e assertiva para a obtenção das Certidões Negativas de Débito sobre o imóvel o mais rápido possível.


Sub-rogação no valor do lance


A lei diz que as dívidas do imóvel, como o IPTU e condomínio, deverão ser sub-rogadas no valor do lance, ou seja, estas deverão ser quitadas com o valor do lance, cabendo aos credores perseguirem eventuais diferenças do ativo arrecadado no processo de falência.


E se as dívidas forem maiores que o valor do lance?


É indiferente ao arrematante os débitos além do valor do lance.

Lembrando que as dívidas da empresa falida, não deverão ser transferidas ao arrematante, mesmo as de natureza alimentar, como as trabalhistas.


O arrematante deverá aguardar o pagamento das dívidas para receber o imóvel livre de débitos?


Não! Porém, é comum muitos juízos condicionarem a desoneração das dívidas ao pagamento dos débitos.


Porém, como falamos a pouco, caberá ao arrematante reivindicar a aplicação dos efeitos da aquisição originária à compra em leilão.


Neste quesito, a tendência do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é favorável ao arrematante, pois segue o entendimento de que o imóvel deve ser entregue livre de débitos logo com o aperfeiçoamento da arrematação, e é sobre estes detalhes que a assessoria especializada faz toda a diferença


Vale lembrar que esta etapa do pós leilão, ocorre após a homologação da arrematação com a emissão dos documentos para a transferência, e entrada no imóvel, são eles: carta de arrematação e mandado de imissão na posse.


Agora que você já sabe que o arrematante não herdará nenhum débitos antes do leilão, lembre-se: os processos de falência, além de densos, possuem um grande número de interessados, por isso, uma atuação técnica e especializada é decisiva para a agilidade e segurança do negócio.


O nosso escritório é especialista na defesa dos interesses dos arrematantes neste tipo de processo!


Conte conosco!


Se você quiser continuar conversando comigo sobre esse assunto, entre em contato pelo WhatsApp no link https://wa.me/5511974089706, ou mande um e-mail para: contato@laismacucci.com.


Laís Macucci, OAB/SP 372.991.

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