Quando falamos de imóveis por até 50% do seu valor de mercado, as vezes temos a impressão de que há gastos ocultos nessa oferta tão interessante. E de fato, o estudo de todos os detalhes do leilão é crucial para garantir uma arrematação segura e positiva.
A análise de viabilidade financeira que vou tratar neste artigo, é um passo decisivo na hora de selecionar imóveis anunciados em leilão. É o momento em que avaliamos todos os custos com a arrematação em relação ao lucro.
Os custos fixos são:
Comissão do Leiloeiro – o percentual sempre constará no edital, mas geralmente é de 5% sobre o valor do lance.
ITBI – o valor do imposto sobre transações imobiliárias é definido pelo município da situação do imóvel, e varia entre 2% e 5% sobre o valor da arrematação.
Registro e demais procedimentos no Cartório de Imóveis – a estimativa aqui é de mais ou menos 1% sobre o valor da arrematação, e inclui o registro e eventuais baixas de gravames (penhora, hipoteca e afins).
Custas Judiciais – para emissão da carta de arrematação, mandado de imissão na posse, e possível despesa cm oficial de justiça - em torno de 1%.
Então, de forma conservadora, suponhamos que o custo com a arrematação gire em torno de 10% sobre o valor do lance. Agora, imagine um imóvel avaliado em 600 mil reais, arrematado por 300 mil, o cálculo básico será:
Além dos custos fixos, é fundamental incluir no planejamento financeiro a assessoria jurídica, uma reforma básica no imóvel, IPTU e condomínio para os primeiros meses.
Neste exemplo, considerando uma margem moderada, caso o imóvel seja vendido ainda abaixo do valor de avaliação – para uma venda rápida, - o lucro poderá atingir 70% do valor investido!
Lembrando que inúmeros fatores são responsáveis pelo sucesso na sua arrematação, dentre eles o cálculo dos demais custos que eventualmente poderão existir e a liquidez do imóvel (velocidade com o investimento retorne em dinheiro).
Por isso, a assessoria de um advogado em todas as etapas é fundamental, pois a agilidade nos trâmites perante o processo judicial, no cartório de imóveis e planejamento tributário, com certeza garantirá uma arrematação bem sucedida.
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